Die gute Nachricht zuerst: 2017 war die Zahl der Verkäufe auf dem Salzburger Markt rückläufig – um 13 Prozent auf 2.686. Auch das damit erzielte Umsatzvolumen reduzierte sich um 16 Prozent auf eine Mrd. Euro. Das zeigt die jährliche Auswertung der im Grundbuch des Salzburger Bezirksgerichts eingetragenen Transaktionen, die vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner durchgeführt wird und den SN exklusiv vorliegt.
Die schlechte Nachricht: In einzelnen Teilbereichen, etwa den Wohnungsverkäufen, gab es auch 2017 Zuwächse. „Wir hatten 2016 einen ungewöhnlichen Sprung nach oben, der sich jetzt wieder normalisiert hat“, erklärt Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner. Betrachte man die Marktentwicklung über mehrere Jahre, so lasse sich ein steter Anstieg erkennen, 2017 ist also eher in der Nachfolge von 2015 zu sehen. Das ändert nichts an der Tatsache, dass die Zahl der Transaktionen sowie der Gesamtumsatz sich in den vergangenen fünf Jahren de facto verdoppelt haben.
„Es gibt viel Kauf und viel Bewegung“, sagt Maislinger: „Der Rückgang liegt nicht an den Käufern, sondern am Angebot.“ Zwar werde im Neubau mehr produziert, auf dem Markt für gebrauchte Immobilien gebe es aber immer weniger Menschen, die noch verkaufen. Das zeige sich bei den Wohnungen. 2017 wurden 965 Wohnungen in der Stadt Salzburg und im Umland verkauft, das ist ein Minus von 30 Prozent gegenüber 2016 oder in absoluten Zahlen um 348 Wohnungen weniger. Demgegenüber wurden 884 neue Wohnungen verkauft, das sind um 80 (oder plus zehn Prozent) mehr als im Jahr zuvor. Die am Bezirksgericht Salzburg im Grundbuch verbücherten Wohnungskäufe zeigten einen Durchschnittspreis von 4.775 Euro pro Quadratmeter (plus sechs Prozent), für die Stadt liegt dieser Wert bei 4.943 Euro (plus vier Prozent). Bei den gebrauchten Wohnungen beträgt dieser Wert einheitlich für Stadt und Umgebung 3.380 Euro (plus sieben Prozent). „Gerade hier kommt es auf den Zustand und die Lage an, deshalb ist dieser Quadratmeterpreis nicht so aussagekräftig“, betont Maislinger. Eines liegt aber klar auf dem Tisch: Vor zehn Jahren kostete eine neue Wohnung weniger als heute eine gebrauchte. Das Wohnen in einem Einfamilienhaus ist indes deutlich teurer geworden. 2017 wurden, exakt wie 2016, 349 Häuser verkauft. Deren Wert erhöhte sich aber von 177 Mill. Euro auf 242 Mill Euro. Damit kostete 2017 ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 693.000 Euro.
Interessant ist, dass es bei den Grundstücken einen Preisrückgang gab, allerdings von einem sehr hohen Niveau 2016 aus. Die Preise in Salzburger Toplagen erreichten 800 Euro pro Quadratmeter, das ist deutlich weniger als die 950 Euro des Jahres 2016. Im Durchschnitt kostete ein Quadratmeter Baugrund 560 Euro. Nur auf die Stadt Salzburg gerechnet kam es im Vorjahr zu Toppreisen von 974 Euro, gegenüber 1.142 Euro im Jahr zuvor. Im Durchschnitt lag der Wert 2017 bei 649 Euro. Die Ursachen für diese Entwicklung sieht Maislinger einerseits im immer knapper werdenden Angebot, andererseits im Wohnbau auf ursprünglichem Gewerbeboden. Dadurch sind die Flächen nicht so hochpreisig. Und noch ein Problem zeigt sich: Jene Baugründe, die zu haben sind, haben oft schlecht bebaubare Formen, wodurch der Preis ebenfalls sinkt. Trotzdem: Einzelne Ausreißer nach oben zeigen, dass es nach wie vor Menschen gibt, denen Preisdiskussionen eher egal sind. Das teuerste Grundstück 2017 fand sich in Morzg mit einem Quadratmeterpreis von mehr als 2.000 Euro, gefolgt von einem Grund in Maxglan um 1.270 Euro und einem in Aigen mit 1.250 Euro. Insgesamt verzeichneten 15 der 167 verkauften Gründe einen Preis von mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter. Ganz anders stellt sich der Markt bei den Gewerbeimmobilien dar. Hier wurden 2017 nur 135 Kaufverträge im Grundbuch eingetragen, gegenüber 175 im Jahr zuvor. Der Wert dieser Liegenschaften sank sogar von 350 Mill. Euro auf nur noch 150 Mill. Euro. „Die großen Verkäufe haben im Vorjahr gefehlt“, analysiert Maislinger. Noch 2016 waren so große Brocken wie das ZIB in der Statistik. 2017 war der einzige Verkauf um mehr als 20 Mill. Euro jener des Sparkassengebäudes in der Schwarzstraße, gefolgt vom Asfinag-Gelände bei Salzburg-Mitte um 13,9 Mill. Euro.
Für das laufende Jahr erwartet Maislinger generell eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, wenn auch nicht auf das Niveau von 2016. „Die Nachfrage ist weiterhin hoch, aber es herrscht Grundstücksmangel und die Neuproduktion wird weniger.“ Bei den Preise sei eine Abflachung da, aber es sei weiterhin mit einem Anstieg zu rechnen. Das zeigt auch der „Salzburger Immobilien- Index“ (SIX), den Hölzl & Hubner seit Jahrzehnten berechnet. Er erreichte 2017 einen Wert von 575, zehn Jahre zuvor lag er noch bei lediglich 310.
